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LES COMMERCES EN CENTRE VILLE SE RÉDUISENT

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Le 22 juin dernier, la fédération Procos (Fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé) a annoncé une nouvelle progression de la vacance commerciale dans les centre-ville en 2015. Elle atteint désormais 9,5 % du parc des locaux commerciaux, soit une progression inquiétante de 1 % par an depuis 2012.
Les évolutions des écarts à la moyenne révèlent l'intensité du phénomène. Ainsi, 87 centre-ville (soit près de la moitié de ceux observés par la fédération) bénéficiaient d'une situation très favorable en 2001, avec un taux de vacance inférieur à 5 %. Ils ne sont plus que 15 dans ce cas en 2015, soit près de six fois moins. À l'opposé, 23 centre-ville (soit un sur dix) présentaient une situation très défavorable en 2001, avec un taux de vacance supérieur à 10 %. Ils sont désormais une centaine en 2015, soit quatre fois plus.
Le phénomène de la vacance commerciale ne touche pas uniformément tous les centre-ville. Des situations contrastées se dessinent, en particulier selon le poids de population de leur agglomération d'appartenance. Les villes petites et moyennes, déjà sensiblement plus affectées que les autres par le phénomène, ont vu leur situation le plus fortement se dégrader. La vacance passe de 9,3 % à 11,1 % entre 2014 et 2015 dans les cœurs d'agglomération de moins de 50 000 habitants et de 10,3 à 11,3 % pour les centres des villes de 50 000 à 100 000 habitants. L'effet est moindre au cœur des communes de 100 000 à 250 000 habitants où la vacance progresse de 8,7 % à 9,2 %. Elle se maintient à 6 % dans les centres d'agglomérations de plus de 500 000 habitants.
Les centre-ville dont le taux de vacance est resté inférieur à 5 % depuis 2001, se recrutent en majorité parmi les villes tirant la part la plus élevée de leurs revenus d'activités productives dans les secteurs primaires de l'agriculture et de l'industrie (Beaune et Nantes) et/ou touristique (Biarritz et Saint-Malo).
Les 14 villes dont le taux de vacance est resté inférieur à 5 % entre 2001 et 2015 sont : Bayeux, Beaune, Biarritz, Cahors, Compiègne, La Rochelle, Laval, Lyon, Nantes, Périgueux, Rouen, Saint-Malo, Strasbourg, Toulouse.

A l'inverse, les centre-ville dont le taux de vacance est resté supérieur à 10 % depuis 2001, tels : Agen, Guéret, Nevers ou Roubaix ou les centre-ville déclassés (ceux dont le taux de vacance a dépassé 10 % depuis 2001, tels Alençon et Moulins) se recrutent parmi les villes ayant connu un affaiblissement de leur demande de consommation locale (diminution de la population et/ou du revenu) et dans le même temps, un développement de leur offre commerciale (ouverture de projets sensés étendre l'attraction commerciale du territoire afin de compenser
l'affaiblissement de la demande locale).

L'origine de la vacance commerciale relève de causes multifactorielles.
Sur une longue période, elle semble résulter des évolutions de peuplement et des mutations du mode de croissance des entreprises de commerce.
En France, le parc de magasins a atteint son apogée dans les années 1920. On recensait alors près de 1,5 million de boutiques (la Revue politique et parlementaire, 10 juin 1934). Puis, en moins d'un siècle, la France a perdu près de la moitié de ses commerces (elle en compte environ 850 000 aujourd'hui, source Insee) tandis que notre population s'est accrue dans le même temps de 50 %. L'exode rural et la concentration des populations dans les villes constituent la première cause de détérioration du tissu commercial traditionnel, d'abord conçu pour couvrir des marchés de proximité. Depuis 1930, la France compte plus d'urbains que de ruraux. À partir des années 1950-1960, le développement, de nouvelles formes de vente discount (hypermarchés, supermarchés, moyennes surfaces spécialisées) et des chaînes de grande distribution (réseaux succursalistes, de franchises, etc.) ont accéléré le phénomène.
La vacance commerciale touche alors en majorité les territoires ruraux.
Depuis récemment, la vacance commerciale semble davantage résulter d'une crise de surproduction des surfaces de vente. En effet, depuis les années 2000, le parc de surfaces commerciales en France croit à un rythme plus rapide que celui de la consommation. Il a progressé de 3 % par an, la consommation ne progressant dans le même temps que de 1,5 % par an. En outre, la performance moyenne des magasins mesurée par le rapport chiffre d'affaires/m² diminue de 1 % par an (source Insee), tandis que les coûts d'occupation s'accroissent de + 3 % (estimation Procos, d'après Insee, évolution de l'Indice des loyers commerciaux). La vacance témoigne ainsi des difficultés du commerce à se maintenir dans un parc toujours plus étendu (mais aussi plus concurrentiel), toujours plus cher et moins profitable.
www.procos.fr

 

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