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LA VACANCE COMMERCIALE S’INTENSIFIE

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Procos, la fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé a publié son étude annuelle sur la vacance commerciale. En 2014, elle a de nouveau progressé dans les centres-villes, pour atteindre en moyenne 8,5 % de leur parc de locaux commerciaux. Elle s'élevait à 7,8 % en 2013 et à 7,2 % en 2012.

La progression du phénomène concerne globalement toutes les villes. Quarante centres-villes (soit 20 % des centres villes observés) bénéficiaient d'une situation très favorable en 2013, avec un taux de vacance commerciale inférieur

à 5 %. Ils ne sont plus que 22 dans ce cas en 2014, soit près de deux fois moins.

À l'opposé, 45 centres-villes présentaient une situation très défavorable en 2013, avec un taux de vacance commerciale supérieur à 10 %. Ils sont désormais 65 dans ce cas en 2014 (soit un tiers des centres-villes observés).

Seuls les centres-villes des grandes métropoles apparaissent relativement épargnés par le phénomène, avec un taux de vacance commerciale de 7 % pour les agglomérations de 250 000 à 500 000 habitants et de 6,8 % pour les agglomérations de plus de 500 000 habitants.

L'origine de la vacance commerciale résulte de multiples facteurs… Sur le long terme, il s'agit principalement de l'évolution du peuplement et de l'évolution du modèle de croissance des entreprises de commerce.

Rappelons qu'en France, le parc de magasins atteint son apogée à la fin des années 1920. Le pays comptait alors près de 1,5 million de boutiques. En moins d'un siècle, la France a perdu près de la moitié de ses commerces (elle en compte environ 850 000 aujourd'hui) alors que sa population a cru dans le même temps de 50 %.

On constate donc qu'il y a moins de commerces pour satisfaire plus de besoins de consommation. En revanche, il coûte beaucoup plus cher de vendre un peu moins…

Sur une période plus récente, la vacance commerciale semble résulter d'un découplage entre la dynamique du marché de l'immobilier de commerce et celle du marché de la consommation. En effet, depuis une vingtaine d'années en France, le parc de surfaces commerciales croît à un rythme plus rapide que celui de la consommation. Il a progressé de 2,8 % par an, passant de 48 millions à 77 millions de m2 entre 1992 et 2009. Dans le même temps, la consommation n'a progressé en moyenne que de 1,8 % par an.

Toujours sur la même période, la performance des magasins a stagné ; leur rendement moyen, mesuré par le rapport de leur chiffre d'affaires à leur surface de vente a même légèrement diminué de 0,1 % par an, passant de 4 628 €/m²/an en 1992 à 4 534 €/m²/an en 2009, alors que leurs coûts d'occupation se sont accrus de + 2,4 % par an du seul fait des mécanismes d'indexation des loyers. Ainsi, la vacance progresse aussi parce que les commerçants paient des locaux commerciaux plus chers et moins profitables.

www.procos.fr

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