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PLUS DE TRANSPARENCE SUR LES BAUX COMMERCIAUX

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La Commission mixte paritaire du Parlement est parvenue à un compromis le 21 mai dernier sur le projet de loi relatif au commerce, à l'artisanat et aux TPE. Le texte qu'elle a élaboré a été voté le 26 mai au soir par l'Assemblée nationale puis le 5 juin par le Sénat.

La loi vise à instaurer plus de justice et de transparence en matière de baux commerciaux. Depuis une dizaine d'années, les relations entre les commerçants et leurs bailleurs se sont dégradées, les baux commerciaux devenant de plus en plus des « contrats d'adhésion » imposés par les bailleurs.

La hausse des loyers, couplée avec la pratique d'un transfert systématique des charges sur les locataires, a augmenté sensiblement leur taux d'effort, qui atteint couramment 15 % du chiffre d'affaires. À ceci s'ajoute une forte opacité des pratiques de facturation des charges, qui engendre suspicion et contentieux.

On constate enfin que beaucoup de contrats cherchent à réduire les garanties fondamentales offertes aux commerçants par le statut des baux commerciaux : évolution maîtrisée des loyers, baux d'une durée supérieure à 9 ans, assortis d'une renonciation au droit de résiliation triennale qui bloquent les commerçants dans des baux « à perpétuité ».

Dans un contexte de stagnation des chiffres d'affaires et de développement du commerce électronique, cette situation n'était plus tenable et mettait en danger la capacité du commerce à s'adapter et à créer des emplois.

Les tentatives d'autorégulation du secteur ayant échoué, une intervention législative était nécessaire, afin de rééquilibrer les relations entre les bailleurs et les commerçants. Le texte adopté comporte des avancées majeures :

• droit absolu à la résiliation triennale pour les commerçants, mais cette mesure ne s'applique pas aux baux de plus de 9 ans ;

• lissage des hausses liées à un déplafonnement, limitées à 10 % par an, quelle que soit la durée du bail ;

• obligation de retenir l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC), plus favorable aux commerçants, comme indice de référence de l'évolution des loyers ;

• obligation d'inscrire dans le bail une liste précise et limitative des charges et impôts transférables au locataire et amélioration de l'information du locataire ;

• proportionnalité dans la répartition des charges entre locataires d'un ensemble commercial ;

• définition, par un décret, des charges et impôts qui ne pourront pas, par nature, être refacturés au preneur.

Désormais, il importe que la liste des impôts et charges non transférables soit substantielle, en particulier s'agissant des dépenses de travaux qui augmentent considérablement en raison des besoins de rénovation et de mise aux normes des équipements commerciaux. Faute de quoi, le dispositif voulu par le Parlement ne produira pas ses effets, et les déséquilibres perdureront.

 http://www.procos.org/.

http://www.alliancecommerce.fr/.

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